Wstęp
21 maja 2025 roku weszła w życie ustawa zmieniająca ustawę deweloperską. Dwa artykuły — 19a i 19b — wprowadziły obowiązki, o których wielu deweloperów dowiedziało się za późno. Od 11 września 2025 roku każda aktywna sprzedaż lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych objęta jest nowymi wymaganiami. Sprawdź co dokładnie musiałeś wdrożyć i czy jesteś w porządku z prawem.
Termin minął
Od 11 września 2025 roku obowiązki z art. 19a i 19b dotyczą wszystkich deweloperów — zarówno nowych inwestycji, jak i tych, które były w sprzedaży wcześniej. Jeśli jeszcze nie wdrożyłeś zmian, działasz niezgodnie z ustawą.
Art. 19a i 19b — dwa różne obowiązki
Ustawa wprowadza dwa powiązane, ale odrębne obowiązki. Łatwo je pomylić, bo oba dotyczą cen i oferty. Różnica tkwi w tym, kto jest odbiorcą danych.
| Artykuł | Obowiązek | Odbiorca | Częstotliwość |
|---|---|---|---|
| Art. 19a | Strona internetowa inwestycji z cenami i statusami | Kupujący / rynek | Na bieżąco |
| Art. 19b | Przekazywanie danych do dane.gov.pl | Minister Cyfryzacji | Raz dziennie |
Innymi słowy: art. 19a to obowiązek wobec kupujących (musisz publikować ceny na swojej stronie), art. 19b to obowiązek wobec państwa (musisz te same dane przekazać do centralnego rejestru).
Co konkretnie nakazuje art. 19b?
Podmiot objęty ustawą musi raz na dobę przekazać Ministrowi Cyfryzacji dane o wszystkich lokalach i domach będących w aktywnej sprzedaży. Minister publikuje je następnie publicznie na portalu dane.gov.pl.
Jakie dane muszą być przekazane? Minimalne wymagania to:
- cena brutto każdego lokalu
- cena za metr kwadratowy
- status lokalu (wolny, zarezerwowany)
- historia zmian cen — z datami obowiązywania każdej ceny
- podstawowe parametry lokalu (powierzchnia, piętro, liczba pokoi)
Lokale sprzedane i niedostępne
Lokale oznaczone jako sprzedany lub niedostępny nie są przekazywane do dane.gov.pl. Raportuje się tylko aktywną ofertę — wolne i zarezerwowane.
Od kiedy liczyć historię cen?
Ustawa precyzyjnie określa punkt startowy dla historii zmian cen:
Historia cen obowiązuje od pierwszego dnia sprzedaży. Każda zmiana ceny musi być rejestrowana od początku.
Historia cen liczy się od 11 września 2025 — czyli od daty wejścia przepisów w życie dla istniejących inwestycji. Wcześniejszych zmian cen nie trzeba odtwarzać.
Harmonogram wdrożenia przepisów
2025
Ustawa opublikowana w Dzienniku Ustaw 2025 poz. 758. Nowe inwestycje muszą stosować przepisy od razu.
2025
Każda inwestycja uruchomiona po tej dacie musi spełniać wymogi art. 19a i 19b od pierwszego dnia sprzedaży.
2025
Wszyscy deweloperzy z aktywną sprzedażą musieli dostosować stronę internetową i uruchomić codzienne raportowanie do dane.gov.pl.
Jak technicznie spełnić obowiązek z art. 19b?
Ministerstwo pobiera dane automatycznie — to znaczy, że nie wysyłasz nic ręcznie. Musisz udostępnić plik z danymi pod stałym, publicznym adresem URL. System ministerstwa sam go pobiera raz na dobę.
Checklist wdrożenia:
- Plik z danymi oferty w formacie CSV lub XML pod stałym URL (adres nie może się zmieniać)
- Plik MD5 obok — suma kontrolna potwierdzająca integralność danych
- Rejestracja źródła danych w systemie dane.gov.pl (jednorazowo)
- Plik aktualizowany codziennie — nawet jeśli nie było żadnych zmian
- Historia zmian cen w pliku — z datami obowiązywania każdej ceny
Plik musi być aktualizowany codziennie
Nawet jeśli żadna cena się nie zmieniła — plik musi być wygenerowany na nowo z aktualną datą. Stary plik to potencjalny zarzut nieprzestrzegania obowiązku raportowania.
Co grozi za niedopełnienie obowiązku?
Nadzór nad przestrzeganiem ustawy sprawuje Prezes UOKiK. Kary są dotkliwe:
- do 10% rocznego obrotu dla spółki deweloperskiej
- do 2 mln zł dla osób zarządzających (prezes, członkowie zarządu)
Naruszenia, które mogą skutkować karą, to m.in. brak strony inwestycji, niepublikowanie historii cen, brak codziennego raportowania do dane.gov.pl, a także opóźnienia w aktualizacji danych.
Więcej o karach UOKiK: Kary UOKiK dla deweloperów za brak raportowania cen mieszkań →
Nie chcesz zajmować się tym ręcznie?
deweloper-xml.pl generuje wymagany plik CSV i MD5 automatycznie co dobę — gotowy do pobrania przez ministerstwo. Wdrożenie zajmuje kilkanaście minut.
Zobacz jak to działa →